Відновили право громадянина на оренду землі шляхом визнання недійсним у суді незаконного правочину

Набрало законної сили рішення Кодимського районного суду Одеської області про визнання недійним договору оренди землі. Позивачка звернулася до суду з позовом до селянського (фермерського) господарства про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовані тим, що вона є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Позивач зазначає, що вказана земельна ділянка використовується відповідачем на підставі договору оренди від 23 серпня 2016 року. З підстав відсутності в спірному договорі оренди передбаченої  ч.1  ст.15 Закону України «Про оренду землі»   (у редакції, яка була чинною на момент укладення спірного договору) істотної умови оренди землі у вигляді розміру орендної плати, просить визнати його недійсним із застосуванням передбачених законом наслідків його недійсності. 

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, який регулює правовідносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року №161-XIV (в чинній на день укладення договору оренди редакції Закону №191-VIII від 12.02.2015 року). 

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 цього Закону договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Зокрема, згідно із ч.1  ст.15 Закону України «Про оренду землі»   (у редакції, яка була чинною на момент укладення спірного договору оренди – 23 серпня 2016 року) істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст.22 цього закону орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. При цьому, розрахунок в натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно з ч.5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Центром з наданням адміністративних послуг при Кодимській районній державній адміністрації було зареєстровано право оренди належної позивачеві земельної ділянки.

Відповідно до ч.3 ст.203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов'язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Згідно ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Частиною 1 ст. 15 ЦК України  визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод чи інтересів.

Визнання правочину недійсним є одним із способів захисту прав на землю, передбаченим ч. 3 ст. 152 ЗК України.

При цьому, в земельному законодавстві відсутні норми щодо наслідків недійсності угод, тому застосуванню підлягають норми цивільного права щодо визнання правочинів недійсними, а також щодо наслідків такого визнання (статті 203, 215, 228 ЦК України).

В постановах Верховного Суду України  від 25 грудня 2013 року (справа №6-94ц13), від 04 лютого 2015 року (справа №6-233цс14) та від 09 грудня 2015 року (№6-849цс15) міститься правовий висновок про те, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», необхідно встановити факт порушення права орендодавця у зв'язку з відсутністю в договорі істотних умов, визначити істотність цих умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.

Тобто, у разі встановлення факту відсутності в договорі оренди землі передбаченої ч.1 ст.15 ЗУ "Про оренду землі" істотної умови, якщо це суттєво порушує законне право орендодавця, договір оренди землі визнається недійсним.

Щодо порушення прав орендодавця та істотності цього порушення, слід зазначити, що відсутність в договорі оренди розміру орендної плати - однієї з істотних умов договору оренди, призвела до неможливості отримання позивачем чітко визначеної орендної плати – як в грошовій, так і в натуральній формі.